Immaġina li tixtri appartament ħdejn il-baħar f'Si Racha llum, u f'inqas minn siegħa tkun tista' tinżel Bangkok bil-ferrovija veloċi, l-istess ħin li tieħu biex issuq minn Marsaxlokk sa Birkirkara fil-ħin tal-punta ta' Malta. Dan huwa preċiżament dak li qed jipprepara t-Tajlandja permezz tal-proġett Red Line Missing Link, is-segment ferrovjarju finali li għad jonqos biex jgħaqqad it-tliet ajruporti internazzjonali tal-pajjiż f'kuritur wieħed ta' veloċità għolja.
Għal min jinvesti minn Malta u jħares lejn il-proprjetà permezz tal-lenti tal-konnettività tat-trasport, il-messaġġ huwa ċar: id-distretti tul din il-linja futura għadhom ma rriflettewx bis-sħiħ il-potenzjal tat-tkabbir tagħhom fil-prezz. Iżda t-tieqa qed tidjieq.
Il-proġett, li bħalissa qed jiġi rivedut mill-Kumitat tal-Eastern Economic Corridor (EEC), għandu l-għan li jlesti s-segment nieqes tal-BTS Red Line, u b'hekk joħloq konnessjoni kontinwa bejn l-Ajruport Don Mueang fit-Tramuntana ta' Bangkok, Suvarnabhumi fil-Lvant tal-kapitali, u U-Tapao fil-provinċja ta' Rayong. Bħalissa, il-passiġġieri jridu jaqsmu bejn sistemi differenti jew jiddependu fuq it-trasport bit-triq. Konnessjoni ferrovjarja unifikata tnaqqas il-ħin tal-ivvjaġġar bejn iż-żewġ punti l-aktar imbiegħda għal madwar 90 minuta, minflok it-tlieta sa erba' sigħat bil-karozza tal-lum.
Fi ftit kliem: x'għandek tkun taf
- Ir-Red Line Missing Link hija l-proġett biex jitlesta s-segment ferrovjarju nieqes li jgħaqqad l-ajruporti ta' Don Mueang, Suvarnabhumi u U-Tapao.
- Il-proġett qiegħed taħt reviżjoni tal-kuntratt bħala parti mill-programm Eastern Economic Corridor (EEC), b'possibbiltà ta' sejħa għal offerti sa 2028 jekk it-taħditiet mas-sieħeb attwali Asia Era One ma jirnexxewx.
- Proprjetà fi 1-2 km mill-istazzjonijiet fuq il-linji ta' transport rapidu ta' Bangkok storikament apprezzat bejn 15-30% fi żmien 3-5 snin mit-tnedija.
- Iż-żoni ewlenin ta' tkabbir jinkludu Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya u Rayong.
- Il-linja sħiħa bejn it-tliet ajruporti se tinfirex għal madwar 220 km.
- Xi analisti lokali jirrapportaw li l-prezzijiet tal-art fl-EEC ħdejn Chonburi, Si Racha, Pattaya u Sattahip baqgħu qrib il-livelli ta' 7 snin ilu, sinjal li l-premju tal-ferrovija għadu ma ġiex riflessa fil-prezzijiet f'kull post.
Il-fatti prinċipali li jridu jkunu magħrufa
- L-Ajruport U-Tapao diġà ġie ddeżinjat bħala t-tielet ajruport internazzjonali ta' Bangkok, u qed jgħaddi minn titjib b'kapaċità ppjanata sa 60 miljun passiġġier fis-sena.
- Iż-żona tal-EEC tkopri l-provinċji ta' Chachoengsao, Chonburi u Rayong, b'PGD reġjonali kkombinat li jaqbeż il-1.5 triljun baht (Office of the National Economic and Social Development Council, it-Tajlandja).
- Is-segment tal-BTS Red Line bejn Bang Sue u Rangsit ilu jopera mill-2021, u jservi l-kuritur tat-Tramuntana ta' Bangkok.
- Il-prezz medju ta' kondominju f'Si Racha (Chonburi) huwa bejn 50,000-80,000 baht kull metru kwadru, tnejn sa tliet darbiet irħas mill-qalba ta' Bangkok.
- Skont il-qafas PPP rivedut li qed jiġi diskuss, il-kuntrattur Asia Era One jista' jkollu jipprovdi garanziji bankarji ta' madwar 160 biljun baht jekk it-termini jinbidlu, skont rappurtar dwar ir-reviżjoni tal-politika tal-EEC.
- Pattaya tilqa' aktar minn 10 miljun turist fis-sena fiċ-ċifri ta' qabel il-pandemija (Tourism Authority of Thailand), u aċċess ferrovjarju dirett għal żewġ ajruporti jgħolli b'mod drammatiku l-aċċessibbiltà tagħha.
- Il-ferroviji ppjanati huma ddisinjati biex jilħqu veloċitajiet sa 250 km/h f'ċerti sezzjonijiet.
Kif jaħdmu l-prezzijiet madwar megaproġetti tal-infrastruttura
Biex tifhem kif jitla' l-valur tal-proprjetà ħdejn linji ferrovjarji ġodda fix-Xlokk tal-Ażja, ħares lejn Singapor: stazzjon MRT fil-medda ta' mixi normalment iżid 10-25% mal-valur tad-dar. Bangkok diġà ikkonfermat dan l-effett tul il-linji BTS Sukhumvit u Silom, fejn il-kondominji ħdejn l-istazzjonijiet jinbiegħu b'premium ta' 20-35% meta mqabbla ma' unitajiet simili imma ħames sa seba' minuti bogħod bil-karozza.
Applikat għal-linja tat-tliet ajruporti, l-effett jista' jkun saħansitra aktar qawwi. Dan mhux sempliċement transport urban, huwa kuritur li effettivament jibdel distretti mbiegħda tal-kosta f'subborgi ta' Bangkok fejn wieħed jista' jpendola kuljum. Min jgħix f'Si Racha jew Pattaya jista' jasal fid-distrett kummerċjali tal-kapitali f'45-60 minuta. Dan jibdel b'mod fundamentali l-loġika tal-kera: impjegati korporattivi li jaħdmu f'siti industrijali tal-EEC jistgħu jgħixu ħdejn il-baħar, filwaqt li ħaddiema tal-uffiċċju ta' Bangkok jistgħu jqattgħu l-weekend fuq il-bajja mingħajr ma jgħerqu fit-traffiku.
Lat Krabang, li tinsab bejn Bangkok u Suvarnabhumi, tistħoqqilha attenzjoni partikolari. Bħalissa hija żona industrijali b'valuri tal-art relattivament baxxi li tista' tinbidel f'ċentru residenzjali sħiħ ladarba tinfetaħ il-linja rapida. Żviluppaturi diġà qed jixtru l-art hemm, għalkemm is-suq tal-bejgħ mill-ġdid għadu ma rrejaġixiex bis-sħiħ.
Liema riskji għandek tqis qabel tinvesti?
ID-dewmien fil-proġetti kbar tal-infrastruttura fit-Tajlandja mhux xi ħaġa rari. Il-linja ta' veloċità għolja ilha taħt diskussjoni mill-2018, u l-proċess ta' reviżjoni tal-kuntratt tal-EEC jista' jżid xhur oħra 12-18. Xi analisti tas-suq Tajlandiż jinnotaw li l-prezzijiet tal-art madwar Chonburi, Si Racha, Pattaya u Sattahip ma wrewx aċċelerazzjoni spekulattiva kbira marbuta mal-proġett ferrovjarju nnifsu, u minflok qed jimxu skont ix-xejriet ġenerali fit-tul tas-suq. Investituri b'orizzont ta' inqas minn ħames snin għandhom iqisu l-possibbiltà ta' dewmien.
Madankollu, il-prijoritizzazzjoni kontinwa tal-gvern ta' dan il-proġett fl-istrateġija tal-EEC turi probabbiltà qawwija li eventwalment jitlesta. Għal min qed jippjana żjara u spezzjoni ta' proprjetajiet f'Chonburi u Rayong, issa hija tieqa raġonevoli: il-prezzijiet f'ħafna lokalitajiet għadhom ma assorbewx bis-sħiħ il-'premju tal-ferrovija', u l-provvista ta' żviluppi ġodda ta' kwalità madwar iż-żona tal-EEC qed tkompli tikber. It-tim ta' Proprjetà fit-Tajlandja jibqa' jsegwi mill-qrib dawn ix-xejriet biex jgħin lil klijenti Maltin jieħdu deċiżjonijiet infurmati.
Sors: Nation Thailand
Mistoqsijiet Frekwenti
X'inhi r-Red Line Missing Link u għaliex hija importanti?
Hija s-segment ferrovjarju nieqes li se jgħaqqad il-BTS Red Line tat-Tramuntana mal-linja ta' veloċità għolja lejn l-Ajruport U-Tapao. Mingħajrha, it-tliet ajruporti ta' Bangkok m'għandhomx konnessjoni ferrovjarja diretta bejniethom.
Meta se titnieda l-linja ta' veloċità għolja bejn it-tliet ajruporti?
iż-żmien eżatt għadu ma ġiex iffinalizzat. Il-proġett qed jgħaddi minn reviżjoni mġedda mill-Kumitat tal-EEC, b'sejħiet għal offerti possibbli sa 2028 f'wieħed mix-xenarji. Stimi tas-suq jissuġġerixxu li tnedija sħiħa mhix probabbli qabel is-2029-2031.
Kif se taffettwa l-ferrovija ta' veloċità għolja l-prezzijiet tal-proprjetà f'Pattaya?
Aċċess dirett ferrovjarju rapidu għal żewġ ajruporti ta' Bangkok jagħmel lil Pattaya ħafna aktar aċċessibbli għat-turisti u l-espatrijati. Proġetti simili tal-infrastruttura madwar l-Ażja storikament wasslu għal tkabbir fil-prezz ta' 15-30% fiż-żona ta' kaċċa tal-istazzjon fi żmien 3-5 snin wara t-tnedija, għalkemm xi analisti lokali jinnotaw li l-prezzijiet tal-art fl-EEC s'issa baqgħu qrib il-livelli ta' 7 snin ilu.
Liema distretti tul ir-rotta joffru l-aħjar potenzjal ta' investiment?
Si Racha, Lat Krabang, u l-inħawi ta' barra Pattaya. Dawn il-lokalitajiet jgħaqqdu prezzijiet attwali relattivament baxxi ma' potenzjal qawwi ta' tkabbir ladarba l-linja ferrovjarja tibda topera.
Jistgħu l-barranin jixtru proprjetà fiż-żona tal-EEC?
Iva. Ċittadini barranin jistgħu jkollhom sjieda freehold ta' kondominji sakemm il-kwota ta' sjieda barranija fil-proġett ma taqbiżx 49%. L-art u l-villi normalment jiġu strutturati permezz ta' arranġamenti ta' leasehold fit-tul (30+30+30 sena).
Għandi nistenna l-approvazzjoni tal-proġett jew nixtri issa?
Il-premjums tal-infrastruttura tipikament jiġu riflessi fil-prezz qabel it-tlestija fiżika, bl-akbar qbiża normalment isseħħ mal-iffirmar tal-kuntratt u l-bidu tal-kostruzzjoni. Ix-xiri qabel ma jiġi approvat il-kuntratt finali jippermetti lill-investituri jissiguraw il-prezzijiet attwali.
X'rendiment mill-kera nista' nistenna fiż-żona tal-EEC?
F'Si Racha u l-inħawi ta' barra Pattaya, ir-rendiment mill-kera ta' kondominji jkun bejn 5-7% fis-sena, ogħla mit-3-4% taċ-ċentru ta' Bangkok. Id-domanda korporattiva minn impjegati industrijali tal-EEC tappoġġja okkupazzjoni stabbli.
X'inhuma r-riskji li tinvesti abbażi ta' proġett tal-infrastruttura?
Ir-riskju ewlieni huwa d-dewmien fil-kostruzzjoni. Bidliet fir-rotta jew fil-lokalità tal-istazzjonijiet huma wkoll possibbli. Huwa avżat li tagħżel proprjetajiet b'valur ta' investiment indipendenti li ma jiddependix biss fuq it-tlestija tal-linja ferrovjarja.
Lest biex tinvesti fit-Tajlandja? L-esperti tagħna se jgħinuk issib il-proprjetà perfetta.