Immaġina li kellek biċċa art fiċ-ċentru ta' Sliema jew San Ġiljan u, minflok ma tħallas taxxa fuq proprjetà kummerċjali, kont tħallas ftit li xejn ħlief għax żrajt ftit siġar tal-banana fuqha. Jidher assurd, imbagħad? Dan eżattament kien qed jiġri f'Bangkok għal għexieren ta' snin, u issa l-Belt qed tagħlaq din il-lakuna darba għal dejjem. Għal kull min qed jaħseb li jixtri jew diġà għandu art fil-kapitali Tajlandiża, din l-aħbar ġġib bidla reali fl-istrateġija ta' investiment.
Tweġiba Diretta u Rapida
Il-Kunsill tal-Belt ta' Bangkok (BMA) ippropona żieda fir-rati tat-taxxa fuq artijiet irreġistrati bħala agrikoli imma li jinsabu fiċ-ċentru urban tal-belt. Ir-rata bażika tal-agrikoltura tista' togħla minn madwar 0.01% (sa 0.10%) għal 0.03-0.12%, prattikament tirtripla t-taxxa inizjali, minn madwar 100 baht għal 300 baht għal kull miljun baht ta' valur tal-art. L-implimentazzjoni sħiħa hi mistennija mis-sena finanzjarja 2027.
Kif Kienet Taħdem il-'Loophole tal-Banana'
Is-sidien ta' artijiet prezzjużi ħafna fiċ-ċentru ta' Bangkok, per eżempju f'żoni bħal Silom jew Sukhumvit, kienu jħawlu ftit ringieli siġar tal-banana, jew saħansitra lemongrass jew palm tal-ġewż, u jirreġistraw l-art bħala 'agrikola'. Din il-manuvra sempliċi kienet tippermettilhom iħallsu bejn 0.01% u 0.1% tal-valur stmat tal-art, minflok ir-rata kummerċjali normali ta' 0.3-0.7%. Fuq biċċa art ta' 200 miljun baht, id-differenza kienet taqbeż miljun baht fis-sena f'risparmju.
Skont data mid-Dipartiment tad-Dħul, dan ifisser li s-sidien kienu jħallsu 5 sa 10 darbiet inqas milli suppost kellhom iħallsu skont l-użu reali tal-art. Stimi tas-suq jissuġġerixxu li mijiet ta' biċċiet ta' art, minn rai 1 sa 20, f'lokalitajiet prim ta' Bangkok kienu rreġistrati b'dan il-mod 'pseudo-agrikolu'.
X'Se Jinbidel Eżatt?
Il-Land and Building Tax Act B.E. 2562, li daħlet fis-seħħ fl-2020, toħloq erba' kategoriji ta' rati: residenzjali, agrikola, kummerċjali, u art vojta. Il-kategorija agrikola dejjem kellha l-orħos rata, tibda minn 0.01% għal artijiet li jiswew sa 75 miljun baht, filwaqt li r-rati kummerċjali jibdew minn 0.3% u jogħlew progressivament.
Il-proposta l-ġdida ta' BMA ma tħassarx din il-kategorija, imma tagħlaq id-diskrepanza billi togħli l-medda minn 0.01-0.10% għal 0.03-0.12%. Fl-istess ħin, BMA qed issaħħaħ l-infurzar, u qed tirrikjedi li art irreġistrata bħala agrikola tintuża għal biedja kummerċjali ġenwina, mhux sempliċi 'kultivazzjoni tal-fjura' bħala skuża.
Il-Kuntest tal-Valuri tal-Art u tas-Suq
Il-valuri stmati tal-art fuq Sukhumvit, bejn soi 1 u 63, jilħqu 800,000 sa 1,500,000 baht kull square wah, skont ir-rivalutazzjoni tad-Dipartiment tat-Teżor għall-2024-2027. Il-pressjoni dejjem tiżdied fuq artijiet vojta diġà wasslet biex il-provvista ta' art lesta għall-iżvilupp togħla b'12-15% fl-2024-2025, skont l-AREA (Agency for Real Estate Affairs).
BMA tiġbor it-taxxa fuq l-art direttament, u għandha inċentiv qawwi biex iżżid id-dħul: il-mira tal-ġbir tagħha għall-2025 kienet 37 biljun baht.
Min Se Jħoss l-Impatt l-Iktar?
Is-sidien ta' artijiet vojta u dawk 'pseudo-agrikoli' f'dawn iż-żoni se jħossu l-piż l-iktar:
- Silom
- Sathorn
- Sukhumvit
- Ploenchit
- Ratchadamri
Dawn huma preċiżament iż-żoni fejn id-differenza bejn ir-rati agrikoli u kummerċjali kienet toħloq l-akbar vantaġġ għal min kien qed jottimizza t-taxxa tiegħu b'mod kreattiv.
X'Jgħodd Għal Investituri Barranin?
Persuni barranin ma jistgħux jippossjedu art direttament fit-Tajlandja, skont is-Sezzjoni 86 tal-Land Code. Din hi regola assoluta li kull investitur Malti irid jifhem qabel ma jibda jipplana. Madankollu, jekk għandek sehem f'kumpanija Tajlandiża li tippossjedi art, jew qed tikri fit-tul, iż-żieda fit-taxxa se togħlielek il-kostijiet operattivi indirettament. Din il-bidla taffettwa wkoll l-ekonomija ta' proġetti ta' żvilupp, u fl-aħħar mill-aħħar, il-prezz kull metru kwadru fil-kondomini l-ġodda.
Għal min qed jikkunsidra li jixtri kondominju minflok art, m'hemmx rabta diretta, għax it-taxxa fuq kondominji tiġi kkalkulata separatament taħt ir-rata residenzjali. Iżda iktar provvista ta' art għall-iżvilupp tista' tfisser iktar proġetti ġodda fiċ-ċentru ta' Bangkok, li jibbenefika lix-xerrejja permezz ta' għażla akbar u prezzijiet iktar kompetittivi.
X'Jistenna Min Diġà Għandu Art hemmhekk?
Mhux probabbli li naraw 'bejgħ tal-massa'. Sidien kbar bħall-Crown Property Bureau jew familji bħal Sirivadhanabhakdi u Chirathivat għandhom strateġiji fit-tul, u mhumiex se jbigħu l-assi tagħhom minħabba żieda ta' ftit mitt elf baht fit-taxxa. Iżda sidien iżgħar jew ta' daqs medju, li qed iżommu l-art b'mod spekulattiv biss, jistgħu jibdew joħorġu mis-suq.
L-effett fuq il-prezzijiet probabbilment se jkun doppju: fuq perjodu qasir, xi sidien se jpoġġu l-art tagħhom għall-bejgħ, fatt li jista' jbaxxi jew inaqqas it-tkabbir tal-prezzijiet temporanjament. Fuq perjodu medju, iktar żvilupp se jżid il-provvista ta' kondomini u spazju kummerċjali, u dan jgħin biex jistabbilizza s-suq.
Kif Tivverifika l-Istatus Fiskali ta' Art Qabel Ma Tixtri
Talab il-Chanote (id-dokument tas-sjieda) mingħand il-bejjiegħ flimkien mal-aħħar irċevuta tat-taxxa fuq l-art. L-irċevuta tispeċifika l-kategorija: art vojta, agrikola, residenzjali, jew kummerċjali. Ħu ħsieb ukoll li tiċċekkja z-zoning fid-Dipartiment tal-Ippjanar tal-Belt ta' BMA. Meta tkun qed tinvesti minn Malta, tħalliex din il-parti f'idejn il-bejjiegħ biss, agħmel id-diliġenza dovuta tiegħek stess jew ma' aġent lokali affidabbli.
X'Jiġri lill-Kirjiet tal-Uffiċċji u tal-Bejgħ bl-Imnut?
Indirettament, iva. Jekk sidien ta' bini kummerċjali ma jkunux jistgħu iktar ibaxxu l-bażi tat-taxxa tagħhom billi jikklassifikaw l-art ta' madwarhom bħala agrikola, il-kostijiet operattivi tagħhom se jogħlew. Parti minn dan il-piż aktarx jgħaddi għand il-kerrejja, speċjalment f'uffiċċji ta' Grad B u C.
Il-Ħsieb Finali
Il-bidla fil-politika tat-taxxa ta' Bangkok m'hijiex xokk għas-sistema, iżda normalizzazzjoni. Il-belt qed tallinja r-regoli mal-użu reali tal-art. Għal investituri li jagħżlu l-assi tagħhom skont redditi reali minflok strutturar spekulattiv, dan hu sinjal pożittiv: is-suq qed isir iktar trasparenti. Jekk qed tikkunsidra li tinvesti fi proprjetà fit-Tajlandja, it-tim ta' Proprjeta fit-Tajlandja lest jgħinek tinnaviga dawn il-bidliet u ssib l-opportunità t-tajba għalik.
Sors: Nation Thailand