Immaġina li tirċievi kuntratt tal-bejgħ għal appartament fuq Bang Tao, tħallas id-depożitu, u mbagħad tistenna sentejn jew tlieta qabel ma dik il-flus tidher bħala dħul fil-kontijiet tal-iżviluppatur. Dan mhux xi każ ta' dewmien anormali. Dan hu kif taħdem il-kontabilità Tajlandiża, u hu preċiżament għax jaħdem hekk li ċ-ċifra tal-'backlog' ta' 38.18 biljun baht ta' AssetWise qed titkellem magħha aktar minn kwalunkwe rapport ta' dħul kwartali.
Biex tifhem in-numru: bir-rata ta' madwar 32.5 baht għal dollaru, 38.18 biljun baht ifisser madwar 1.17 biljun dollaru f'dħul futur diġà ffirmat minn xerrejja. Din mhix flus li AssetWise diġà għandu fil-bank. Hija l-valur ta' kuntratti li għad iridu jgħaddu mit-trasferiment tal-proprjetà.
Kemm Kabbar AssetWise id-Dħul Tiegħu, u Għaliex?
AssetWise irrapporta dħul ta' 5.69 biljun baht fl-ewwel nofs tas-sena, żieda ta' 57% meta mqabbel mal-istess perijodu s-sena l-oħra. Iżda din il-qawmija ma ġietx minn bejgħ ġdid. Fil-kontabilità Tajlandiża, id-dħul jiġi rreġistrat biss meta s-sjieda tal-unità tiġi trasferita uffiċjalment, mhux meta jiġi ffirmat il-kuntratt tal-bejgħ. Għalhekk iċ-ċifra tirrifletti proprjetajiet mibnija u ffirmati sena jew tnejn qabel, li issa qed jgħaddu għand ix-xerrejja.
Dan ifisser li d-dħul huwa ċifra li tħares lura, filwaqt li l-backlog iħares 'il quddiem. Meta l-backlog (38.18 biljun baht) ikun kważi tliet darbiet id-dħul annwali tal-kumpanija, ifisser li s-snin li ġejjin tad-dħul huma diġà 'msakkra' fil-kuntratti, sakemm dawn il-kuntratti jitwettqu.
Għaliex il-Backlog Jgħid Aktar mid-Dħul Kwartali
In-Bank of Thailand żamm politika stretta fuq is-self ipotekarju għal xerrejja lokali, u d-domanda domestika għall-akkomodazzjoni tal-massa naqset. F'dan iċ-ċiklu, id-differenza bejn dak li AssetWise qed jibni u dak li qed jinbiegħ tinsab qed tissodda minn kapital barrani, u dan jidher b'mod ċar fuq Phuket.
Fost il-portafoll ikkombinat ta' ASW u Rhom Bho Property taħt il-marka The Title, li huwa valutat għal 47.4 biljun baht, Phuket jirrappreżenta 57% tal-ordnijiet. Din il-figura tagħti viżibilità tad-dħul sa madwar il-2028. Il-parti l-kbira tat-trasferimenti li jmiss għat-tieni nofs tas-sena huma kkonċentrati fuq Bangkok u Phuket.
X'Qed Ifittex Realment Xerrej Barrani f'Phuket Illum
Gżira Phuket m'għadhiex biss suq ta' studios irħas għal kiri qasir. Xerrej illum b'baġit ta' 8 sa 15 miljun baht mhux qed jixtri metri kwadri; qed jixtri struttura operattiva sħiħa: min imexxi l-kiri, x'inhi l-okkupazzjoni fix-xhur baxxi, min iħallas għat-tiġdid tat-tagħmir, u kif jinqasam id-dħul bejn is-sid u l-operatur.
Marka rikonoxxuta, f'dan il-kuntest, hija mod kif ir-riskju tal-immaniġġjar jiġi mgħoddi fuq operatur professjonali. Dan jispjega l-primjum fil-prezz. Jispjega wkoll għaliex il-backlog qed jikber b'mod partikolari fost dawk l-iżviluppaturi li daħlu fil-gżira b'mudell operattiv lest, u mhux biss torri ħdejn il-baħar.
Hawn hemm raġuni oħra, inqas komda: xerrej minn ir-Russja, il-Każakistan, jew iċ-Ċina spiss ma jistax jissorvelja personalment il-kostruzzjoni u l-operazzjoni. Proġett bl-isem tal-marka minn żviluppatur elenkat pubblikament ifisser, fil-verità, ix-xiri ta' rapportar finanzjarju miftuħ, mhux biss ta' pakkett ta' disinn intern.
Fejn Il-Loġika Tal-Primjum Tal-Marka Tiġġieled
Hawn tidħol il-parti inqas komda. Il-primjum tal-marka, li s-suq jistma bejn 20-35% aktar minn proprjetajiet komparabbli mingħajr marka fl-istess lokazzjoni, mhux dejjem jinżamm meta jerġa' jinbiegħ.
Ix-xerrej inizjali jħallas dak il-primjum għal kumpanija tal-immaniġġjar u lobby eleganti. Ħames snin wara, ix-xerrej sussegwenti jħares lejn il-prezz għal metru kwadru fiz-zona u r-redditu netti attwali tas-sena ta' qabel. Jekk ir-redditu netti reali jispiċċa 4-5% minflok l-8-10% imwiegħda fil-fuljett, il-primjum jinħall f'daqqa. Din id-differenza dejjem tinstab fl-istess post: il-perċentaġġi rreklamati jiġu kkalkulati fuq id-dħul gross b'okkupazzjoni għolja, filwaqt li s-sid jitħallas wara l-kummissjoni tal-operatur, l-utilitajiet, il-kontribuzzjonijiet għall-'sinking fund', it-taxxa, u l-vakanza fix-xhur bejn Mejju u Ottubru meta tagħmel ix-xita.
Hemm ukoll tħassib strutturali. It-Tajlandja m'għandha ebda mekkaniżmu simili għal dak li jafu xi xerrejja internazzjonali fejn il-flus jinżammu f'kont imblukkat sakemm jitlesta l-proġett. Il-ħlasijiet imorru direttament għand l-iżviluppatur u jiffinanzjaw il-kostruzzjoni li għaddejja. L-uniku protezzjoni reali hi l-saħħa finanzjarja tal-iżviluppatur, l-istorja tiegħu ta' proġetti mlesta, u l-istruttura tal-kuntratt tal-bejgħ. Għalhekk id-divulgazzjoni finanzjarja pubblika għandha valur prattiku, mhux biss reputazzjonali.
Tielet punt: il-kosta tal-punent tal-gżira qed tibni b'mod dens. Bang Tao, Layan, u Kamala qed jiġbdu diversi kwantitajiet kbar ta' unitajiet ġodda, u l-kompetizzjoni għall-istess grupp ta' kerrejja se tikber sa meta l-backlog tal-lum isir bini mlest.
Kif Tixtri Bħala Barrani: Ir-Regoli tal-Kwota u l-Flus
Għal xerrej Malti, hemm żewġ dettalji legali li ma jinbieħux mal-brochure imma li jistabbilixxu kollox.
L-ewwel: barrani jista' jkun sid b'sjieda sħiħa (freehold) biss fi ħdan 49% tal-erja li tinbiegħ ta' kwalunkwe bini ta' kondominju fit-Tajlandja, inkluż proġetti bil-marka. Il-51% li jifdal disponibbli għal barranin biss permezz ta' leasehold, tipikament għal 30 sena b'possibiltà ta' tiġdid.
It-tieni: il-flus minn xerrej barrani jridu jaslu mill-barra f'munita barranija u jinbidlu f'baht ġewwa t-Tajlandja. Il-bank joħroġ formola tal-Foreign Exchange Transaction (FET), u mingħajrha d-Dipartiment tal-Art ma jirreġistrax is-sjieda freehold.
L-Opinjoni Tagħna dwar Fejn Jaqbel U Fejn Ma Jaqbelx Li Tixtri Bil-Marka
Jekk il-baġit tiegħek hu taħt il-5-6 miljun baht, proprjetà bil-marka f'Phuket probabilment mhix għalik. F'dak il-livell tal-prezz, il-primjum tal-marka jħassar ir-redditu, u tkun qed tikkompeti ma' mijiet ta' studios simili. F'dan is-segment, ħares lejn appartamenti f'Bangkok qrib l-istazzjonijiet BTS u MRT, fejn il-kerrejja jgħixu s-sena kollha u mhux għal erba' xhur biss.
Fil-medda ta' 8 miljun baht 'il fuq, il-loġika tinbidel. Hawn, aħna nagħżlu proġett skont tliet kriterji verifikabbli: l-iżviluppatur hu elenkat pubblikament u jiżvela l-backlog tiegħu, l-operatur diġà jmexxi proprjetajiet fil-gżira b'ċifri ta' okkupazzjoni reali, u l-ftehim tal-lokazzjoni ma jwegħedx redditi ggarantiti fuq is-6% (dawn il-wegħdiet ġeneralment jitpattew b'prezz tad-dħul mgonfol artifiċjalment).
Pass wieħed importanti li ħafna xerrejja jaqbżu: żur il-post fix-xahar baxx, mhux f'Frar. Lulju jew Settembru jgħidulek il-verità dwar l-okkupazzjoni tal-baħar u t-toroq b'mod aktar onest minn kwalunkwe xahar tal-quċċata.
Mistoqsijiet Frekwenti
X'jiġifieri l-'backlog' ta' żviluppatur?
Huwa l-valur totali ta' kuntratti tal-bejgħ u xiri ffirmati għal unitajiet li għadhom ma ġewx trasferiti lix-xerrejja. Il-flus jiġu rreġistrati bħala dħul biss fil-mument tat-trasferiment fid-Dipartiment tal-Art. Backlog ta' 38.18 biljun baht kontra dħul ta' nofs sena ta' 5.69 biljun baht ifisser li diversi snin ta' rikonoxximent futur huma diġà mgarantiti fil-kuntratti.
Backlog li jikber jiggarantixxi li l-bini se jitlesta?
Le. Huwa sinjal pożittiv qawwi ta' domanda u likwidità, imma mhux garanzija legali. Ix-xerrejja għandhom jivverifikaw l-istorja tal-iżviluppatur fi proġetti mlesta, ir-rapporti finanzjarji tiegħu, u t-termini tal-kuntratt, inklużi penali għal dewmien fit-trasferiment.
Nista', bħala Malti, nixtri unità bil-marka f'Phuket bħala freehold?
Iva, fi ħdan il-kwota barranija ta' 49% tal-erja li tinbiegħ ta' bini. Il-51% li jifdal hu disponibbli lil barranin biss permezz ta' leasehold, tipikament 30 sena b'possibiltà ta' tiġdid. Ikkonferma l-kwota barranija li fadal qabel tħallas depożitu, għax f'proġetti popolari tispiċċa malajr.
X'inhu r-redditu realistiku fuq kondominji bil-marka f'Phuket?
Il-stimi tas-suq juru redditu nett, wara t-tariffi tal-kumpanija tal-immaniġġjar, l-utilitajiet, u t-taxxa, tipikament fil-medda ta' 4-6% fis-sena. Ċifri ta' 8-10% murija fil-materjal ta' reklamar huma ġeneralment gross u bbażati fuq suppożizzjonijiet ta' okkupazzjoni ottimistiċi.
Kif tittrasferixxi l-flus b'mod korrett biex tixtri proprjetà fit-Tajlandja?
Il-flus iridu jaslu mill-barra f'munita barranija f'isem ix-xerrej u jinbidlu f'baht ġewwa bank Tajlandiż. Il-bank joħroġ formola FET li tikkonferma s-sors tal-flus. Mingħajrha, ir-reġistrazzjoni freehold għal barrani mhix possibbli.
Min qed jikkunsidra investiment f'Phuket jaf japprezza li Proprjeta fit-Tajlandja tista' tgħin biex tinftiehem l-istruttura ta' proġett bil-marka qabel ma tiġi ffirmata deposit.
Sors: Dzen (hatamatata)